5편. 견적을 받아보자 – 토목공사, 민원, 그리고 숨은 변수들

5편. 견적을 받아보자 – 토목공사, 민원, 그리고 숨은 변수들

“이 도면대로 지으면 얼마예요?”
건축 견적서를 받아들고 뿌듯해하던 ‘꿈친’…
하지만 그 견적은 진짜일까?
토목공사, 민원 대응, 누락된 항목까지…
공사비는 설계보다 현실에서 더 많이 바뀝니다.
이번에도 우리들의 집짓기 콤비,
현실충돌 직전의 ‘꿈친’,
**팩폭 장착한 ‘착한건축사’**가
‘견적의 진실’을 유쾌하게 풀어봅니다.


꿈친과 착한건축사의 대화

꿈친: 형! 드디어 시공사한테 견적 받았어.
도면대로 공사비 딱 6억이면 된대! 와 싸지 않냐?
착한건축사: 어이구야~ 아직도 안 배웠구먼…
그건 그냥 숫자일 뿐이야. 진짜 견적은 따로 있지.
꿈친: 에이 도면대로 한 거라며?
착한건축사: 그치, 도면 ‘대로’긴 한데…
도면에 없는 것도 있고, 현장에 변수가 생기면?

견적의 함정: 숨은 비용들

① 토목공사 누락
땅이 경사졌거나, 암반 나오면 터파기 + 옹벽 비용 추가
도로보다 낮은 땅이면 옹벽 + 배수관 공사 필요
② 민원 대응비용
건물 높이, 창 위치 때문에 이웃 민원 → 창 위치 수정 → 설계 변경
이 과정에 따른 공사 지연비 + 설계비 + 변경 공사비 발생
③ 도면 누락 항목
내부 인테리어나 옥외시설(조경, 담장, 주차장)은 도면 외 내역인 경우 많음
결과적으로 시공사 내역서 기준으로 공사 진행되므로,
나중에 “이건 추가예요”라는 말이 반복됨

꿈친: 그럼 시공사 견적서를 믿으면 안 돼?
착한건축사: 믿을 순 있어. 단, ‘책임견적’일 때만.
꿈친: 책임견적? 그건 또 뭐야?
착한건축사: 바로 이어지는 5-1 별책부록에서 알려줄게.
한마디로 말하자면, “도면 검토 다시 하고, 누락 내역은 네가 책임져~”라고 시공사에게 요청하는 거지.


오늘의 건축 팁 정리
시공사의 최초 견적은 도면 기준이지만, 현장 기준은 아니다.
토목공사, 민원 대응, 누락 항목 등은 견적서에 빠져 있을 가능성이 높다.
견적이 신뢰 가능하려면 책임견적 방식으로 도면 재검토와 누락 내역 보완이 필요하다.
“이건 도면에 없어요”라는 말을 공사 후에 듣지 않으려면, 지금 준비해야 한다.

#건축견적 #공사비변수 #책임견적 #도면누락 #토목공사 #민원비용 #꿈친의집짓기 #착한건축사 #공사비리스크 #집짓기팁


5-1 별책부록. 공내역서 분쟁을 막는 기술 – 시공사가 책임지는 견적이 필요하다

“이건 도면에 없어서 추가입니다.”
공사 중 듣기 싫은 말 1위.
이걸 방지하려면 **“시공사도 도면을 한 번 더 검토해서 자기 책임으로 견적을 내는 구조”**가 필요합니다.
그게 바로 책임견적 방식입니다.


꿈친과 착한건축사의 대화

꿈친: 형, 근데 시공사 견적서 보니까 공내역서가 있어.
거기에 다 적혀있으니 괜찮은 거 아냐?
착한건축사: 자~ 잘 봐.
그 공내역서는 **‘건축사가 제공한 도면을 바탕으로 시공사가 뽑은 것’**이지.
근데 도면에 빠진 게 있으면?
꿈친: 음… 그건 공사 중에 알게 되는 거겠네?
착한건축사: 그래서 문제야!
진짜 책임 있는 시공사라면, 도면을 다시 검토해서
누락된 항목은 자기가 추가해 견적을 내고, 그것까지 책임지고 시공하는 것이 기본이야.
꿈친: 와… 그럼 나중에 “이건 없었어요” 못 하겠네?
착한건축사: 바로 그거지!
책임견적 = 도면 검수 + 누락 내역 보완 + 공사 책임 명시
그리고 더 중요한 건 하나 더 있어.

자재나 공정이 바뀌면? 즉시 통보 원칙!
공사 중 자재가 바뀌거나, 구조가 변경되면?
→ 반드시 시공사가 ‘변동내역서 + 시공용 도면’을 즉시 제출해야 함
그렇지 않으면, 건축주는 추가 비용 + 품질 저하를 사후에 알게 됨
꿈친: 그럼 계약할 때 “책임견적 방식 + 변동 시 즉시 통보”를 명기해야겠네?
착한건축사: 맞아. 이 두 줄로 공사 중 분쟁 70%는 예방 가능해.

별책부록 핵심 요약
건축사가 만든 공내역서는 ‘기초자료’일 뿐, 시공사가 책임지고 검토한 견적이 필요
누락 내역이 있어도 시공사가 책임지는 방식이어야 추후 분쟁이 없다
자재나 공정 변경 시, 즉시 통보와 수정도면 제출은 필수
이 모든 내용을 계약서에 반드시 명문화하자

#책임견적 #공내역서 #공사분쟁예방 #도면재검토 #건축계약팁 #자재변동통보 #착한건축사 #꿈친의집짓기 #건축분쟁예방 #현실건축지식 #날씨