3편. 건축계획을 세우자 – 계획 없이 집 짓다간 산으로 간다

3편. 건축계획을 세우자 – 계획 없이 집 짓다간 산으로 간다

“건물은 땅 위에 짓지만, 집은 ‘계획 위에’ 짓는다.”
집짓기는 단순히 예쁜 도면 하나로 되는 게 아닙니다.
건축은 철저한 목적 설정 + 자금계획 + 일정 시뮬레이션이 핵심입니다.
이번에도 함께합니다!
열정 가득 꿈을 꾸는 ‘꿈친’,
현실을 꿰뚫는 ‘착한건축사’
이 둘이 집짓기의 첫 단추, ‘건축계획’의 핵심을 풀어드립니다.

꿈친과 착한건축사의 대화

꿈친: 착한건축사 형~ 땅도 확인했겠다, 바로 설계 들어가는 거지?
착한건축사: 참 성급하구만~
그 전에! 제일 중요한 건축계획부터 잡고 가야지.
꿈친: 그냥 우리 가족 살 집인데 뭘 그렇게까지?
착한건축사: 그러니까 더 신중해야지!
‘심심해서’ 짓는 거 아니잖아? 네 인생이 들어가는 집이니까
다음 3가지부터 반드시 생각해야 돼.

건축계획의 3대 원칙
① 목적 설정
내가 살 집인지, 임대용인지, 되팔기용인지?
주택인지, 상가주택인지, 근린생활시설인지?
② 사업성 검토 (임대/매각 목적일 경우)
땅값 + 공사비 대비 예상 수익률은?
평당 시세, 대출 이자, 세금 등 고려해야 함
③ 공사비 및 일정 계획
내 자금은 얼마나 되는가?
대출 가능성은?
착공~준공까지 몇 개월? 자금 타이밍은?

꿈친: 와… 이렇게 체계적으로 생각한 적은 없었는데?
착한건축사: 대부분 사람들은 설계 도면부터 그리는데,
실은 도면보다 먼저 **“왜 짓는가”**가 명확해야 실패가 없어.
꿈친: 그럼 내가 직접 사는 집이면 사업성은 안 봐도 돼?
착한건축사: 그치. 하지만 그래도 공사비 계획은 필수지.
돈 없이 도면만 그려봤자 현실은 시멘트 한 포 못 쌓는다.

공사비 시뮬레이션 예시

착한건축사: 예를 들어 100평 땅, 평당 500만 원이면 땅값 5억
200평 건물 지으면 시세로 800×200 = 16억 매출 가능
이때 공사비가 11억 이하면 수익 가능
공사비가 500만 원/평 이하로 맞춰야 수지타산 맞는 거지

꿈친: 아! 평당 공사비는 이런 시뮬레이션에 쓰는 거구나!
착한건축사: 정답!
“요즘 평당 얼마예요?”는 시장용어,
진짜는 “우리 계획에 맞는 예산이 얼마까지 가능한가?” 이 질문이지.

오늘의 건축 팁 정리
건축은 “디자인”보다 먼저 “계획”이 우선이다.
반드시 목적, 자금, 일정을 명확히 설정하고 시작하자.
임대/매각 목적이면 수익 시뮬레이션을 통해 평당 공사비를 역산해보자.
자금 여력에 따라 도면과 규모도 조정 가능해야 한다.
모든 설계와 시공은 계획을 기준으로 움직여야 실수가 없다.

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