건축주 대학 5강
“인허가 승인 후, 건설사 찾기” – 좋은 시공사를 고르는 법
제1절. 설계와 인허가가 끝났다고 끝이 아니다
- 건축의 절반은 시공
- 허가 = 설계도서 승인
- 실제로 집을 짓는 과정은 건설사 선정부터 다시 시작
- “설계는 계획이고, 시공은 현실이다”
제2절. 어떤 방식으로 시공할 것인가? (발주 방식의 이해)
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발주 방식
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특징
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장단점
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종합건설사 일괄도급
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한 업체가 전체 시공
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관리 용이, 비용↑
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전문건설사 분할발주
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공종별로 나눠 계약
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비용↓, 관리 복잡
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건축주 직영공사
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건축주가 자재·인부 관리
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예산 통제↑, 리스크↑
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CM 방식(건설사업관리)
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전문가가 시공 전체를 감독
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품질↑, 수수료 발생
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▶ 개인주택에서는 종합건설사 + CM 또는 직영공사 혼합형이 현실적
제3절. 건설사를 고르기 전 꼭 점검할 5가지
- 면허 등록 여부 확인 – 일반건설/전문건설 업종 등록 확인
- → 대한건설협회 시공능력 조회
- 최근 3년간 시공 실적 – 건축유형, 평수, 구조 확인
- 하자 보증 이행 여부 – 보증보험 가입 가능 여부
- 현장소장 실명 확인 및 경력 – 기술 수준 직접 비교
- 공정표 샘플 요구 – 공사기간 계획의 신뢰성 체크
제4절. 견적을 받는 요령과 비교 기준
- 도면+내역서를 기준으로 2~3곳 이상 견적 요청
- 단가보다 중요한 건 ‘공사범위 명확성’
- 누락 항목(조경, 인입공사 등)이 있는지 확인
- 자재 브랜드, 마감재 등급이 서로 다른 경우 재정의 요청
- 단가 비교보다는 총액 기준의 신뢰성을 확인할 것
제5절. 공사 계약서 작성 시 반드시 들어가야 할 항목
- 공사범위 명시 (도면 기준 + 내역서 첨부)
- 총 공사금액 및 지급조건 (계약금·중도금·잔금 분할 방식)
- 공사기간과 지체상금 (지연 시 1일당 벌금 예시: 0.1% 이상)
- 하자보수 기간 및 내용 (보일러, 방수, 창호 등 최소 2년 보장)
- 설계변경 시 처리 절차 (VE 대체안 우선, 추가비용 합의)
- 계약 해지 조건 및 손해배상 기준
▶ 표준도급계약서 활용: 국토교통부 표준공사도급계약서
제6절. “좋은 시공사”의 5가지 징후
- 도면 이해력이 높고 질문이 많다
- 현장소장 실명과 경력을 명확히 공개한다
- 시공 중간 중간 사진 보고를 약속한다
- 공정표, 단가표, 자재 스펙을 먼저 제안한다
- 계약 전에도 현장 방문 및 조율에 적극적이다
제7절. 건축주가 공사를 통제하는 실전 방법
- 주간 공정 회의 참여
- 사진 보고 체계 요청: 주요 구조/설비/방수 등
- 감리와 협업: 감리자가 시공자와 대등한 입장으로 존재해야 함
- 중간 점검 기준 설정: 중도금 지급 전에 품질 확인
- 모든 약속은 서면으로 – 문자, 메신저, 이메일 포함
제8절. 공사 중 흔히 발생하는 갈등과 예방책
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갈등 사례
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예방 방법
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설계와 다르게 시공
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감리자 현장 상주, 시공계획서 검토
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자재 미이행·브랜드 변경
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자재사양서 첨부, 사전 변경 합의서
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공기 지연
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지체상금 명시, 공정표 서면화
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현장소장 부재
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소장 교체권 계약에 명시
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추가비용 요구
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‘포괄 공사범위 + 예외 리스트’ 명시
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제9절. 결론 – “시공은 믿음이 아니라 시스템으로 관리한다”
좋은 시공사는 "약속을 지키는 시스템"이다.
견적보다 중요한 건,
계약의 정밀도
감리와 건축주의 협업
문서화된 커뮤니케이션
결국, 건축주는 ‘관리자’가 되어야 한다.
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