건축주 되기 6강 _ 공사중 당신은 "을", 도움받을 지원군은 건축사
건축주 대학 6강
“착공부터 준공까지: 공정 관리와 감리 이해하기”
(설계변경·비상주감리·공사중단 대응까지)
📘 제1절. 착공 이후, 건축주의 역할은 무엇인가?
- 착공이 끝이 아니라 시작
- 시공단계에서의 3대 변수:
- 설계도서와 다른 시공
- 일정 지연
- 자재·공정 변경에 따른 분쟁
- 감리자와의 연계, 정기적 점검, 문서화된 기록 관리가 핵심
🛠️ 제2절. 공정 관리란 무엇인가?
- 공정관리(PM): 일정, 인력, 자재, 기계 등을 계획대로 통제하는 기술
- 건축주의 입장에서 가장 중요한 포인트:
- 계약 공기(예: 150일) 안에 완료되는지
- 중간 단계별 확인 가능한 공정표 확보
- 지체 시 보상기준이 계약에 명시되어 있는지
🔹 필수 확인 서류
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문서
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내용
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공정표(Gantt 차트 등)
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착공~준공까지 공정 구분
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지급 계획서
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중도금·잔금 지급일과 공정 연결
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중간검사 체크리스트
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철근 배근, 전기배관, 방수, 마감 등 단계별 점검
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📐 제3절. 설계변경은 언제, 어떻게, 누가 승인하는가?
📎 설계변경이 발생하는 일반적 사례:
- 건축주 요구 변경
- 시공상 구조적·기술적 불가피 사유
- 감리·시공사의 제안 (자재 변경, VE 등)
📌 처리 절차
- 설계변경요청서(DCN) 작성
- 감리자 승인 → 건축주 서면 확인 → 시공사 실행
- 비용·공기 영향 여부 사전 분석
▶ 주의: 건축주 구두 요청 → 미반영 또는 설계의도 왜곡 시, 법적 분쟁 발생 가능
👷♂️ 제4절. 감리란 무엇이며, 왜 중요한가?
감리의 종류
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종류
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내용
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상주 감리
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대형공사에 상주 감리자 지정 (1일 이상 근무)
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비상주 감리
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중·소형 건축물에 주 1~2회 정기 점검 중심
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비상주 감리의 한계
- 상시 모니터링 불가
- 자재 대체·시공 변경 시 사후 점검 구조
- 시공사의 ‘설계 해석’과 ‘자율 판단’에 의존 → 분쟁 발생 위험
▶ 건축주는 반드시 감리자와 소통 채널, 문서 기록 체계, 중간보고 일정을 사전에 합의해야 함
🔁 제5절. 공사 중 재시공·변경 발생 시 대처법
사례 1: 도면과 다르게 시공된 경우
- 감리자가 시정조치 요청서 발행
- 시정 불응 시 → 중단 요청 + 공기 지연 적용
- 비용 책임: 시공사 귀책이면 시공사가 부담
사례 2: 자재 대체 시 건축주 동의 없이 강행
- 계약 위반으로 간주
- 변경내용 문서화 → 감리/건축주 동의 없으면 ‘원상회복’ 또는 감액 조정
사례 3: 변경된 부분의 공정 지연
- 공기 연장 합의서 작성 필요
- 변경 설계 승인 시점부터 ‘지체상금 면제’ 조건 포함 가능
🧱 제6절. 공사 중단 이후 재공사 시 반드시 체크할 사항
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항목
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점검 내용
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계약서의 ‘공사중단’ 관련 조항
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중단 기간, 책임소재, 계약 해지 조건 등
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중단 사유 명확화
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자재 수급/기후/건축주 요청/민원 등
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재개 일정 수립
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재계약 시 공기 산정 기준 명시 필요
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공정 재조정
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이미 완료된 공정 확인 및 재시공 여부 결정
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책임 분담
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‘귀책 사유’에 따라 추가 비용 분담 명확화
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📄 제7절. ‘공기 지연’이 정당화되는 조건은?
- 계약서에 명시된 불가항력 항목
- (예: 폭우, 지진, 자재 수급난 등)
- 설계변경으로 인한 일정 연장
- 건축주 요청 또는 승인 지연
📌 지연 인정 조건은 반드시 서면 회의록, 공문, 감리 확인 서류로 남겨야 함
📌 구두 협의 → 법적 분쟁에서 ‘인정 안 됨’
✅ 제8절. 건축주의 체크리스트 (실전용)
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단계
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체크포인트
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착공 전
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공정표/감리 일정/자재 목록 확인
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시공 중
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중간 공정별 사진 기록/회의록 확보
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변경 요청
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설계변경요청서 → 비용/공기 검토 후 승인
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지연 발생
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지연 사유 문서화 → 공기 연장 요청서 발행
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준공 직전
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하자 목록 정리 / 감리자 최종 승인 확인
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🏁 제9절. 결론 – 건축주는 서면으로, 감리는 중립적으로, 시공은 정확하게
“공사는 계획이 아니라 관리다.
기억보다 기록이 이기고, 말보다 문서가 남는다.
건축주는 감시자가 아니라 관리자가 되어야 한다.”
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