개인건축주 시공관리를 위한 ~
개인건축주 시공관리를 위한 건설사업관리(CM)”
제1절. 왜 개인건축주에게 시공관리가 필요한가?
- 설계자(건축사)는 도면을 만들고
- 시공사(건설사)는 집을 짓는다
- 그 사이, 누가 ‘건축주의 입장’에서 공사 전반을 통제할 것인가?
“작은 건물일수록, 건축주는 시공사의 하청처럼 전락하기 쉽다”
제2절. 현실 문제 – 개인이 짓는 건물에 나타나는 공통적 리스크
- 계약 범위 불명확 → 누락 공종, 설계와 시공 간 불일치
- 공정표 미제공 → 공사 지연, 임시 주거비 증가
- 소장 중심 공사 → 개인 편차에 따라 품질·안전 다름
- 시공 중 설계변경 발생 → 비용 분쟁, 공정 차질
- 건축주의 기술 이해 부족 → 기술 사기 또는 과잉공사 유발
제3절. 건설사업관리(CM)란 무엇인가?
Construction Management = 발주자를 대신해 건축 전 과정을 통합 관리하는 방식
- 공공사업에서 보편화
- 민간 건축에서도 점차 확대 중
- 건축주(발주자)와 시공사 사이에서 중립적 감시자 + 기획 파트너
제4절. 소규모 민간건축에 맞는 CM 모델 – ‘설계자 중심 CM’
- 기존의 문제점: 시공사가 주도권을 가지면 건축주의 의도는 밀려난다
- 해결책: 건축사가 설계와 공정 전반을 함께 관리하도록 위임
▷ 설계자 중심 CM의 특징
- 도면 작성자이자 시공 검토자
- 건축주의 의도에 대한 가장 깊은 이해자
- 설계와 시공 사이의 기술적 번역자
제5절. 건축사가 수행하는 CM 업무 항목 (소규모 민간건축 기준)
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단계
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업무 항목
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기획
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공사비 추정, 발주방식 자문, 시공사 비교견적 자문
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계약
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공사계약서 검토, 내역서 검토, 단가 협상 동행
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시공 전
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공정표 검토, 인허가 서류 검토, 착공 보고
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시공 중
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정기현장점검, 자재 승인, 설계변경 검토, 공정검수
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준공
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준공검사 입회, 하자 점검, 시공 성능보고서 확인
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제6절. 건축사 CM을 위한 계약 실무
- 설계 계약과 별도로 건설사업관리 계약을 체결해야 함
- 표준 계약서 또는 개별 계약서 사용 가능
- 명확한 업무 범위, 의무, 수수료 비율 명시
- 시공 품질 및 책임 주체는 ‘시공사’ / 관리는 ‘건축사’
제7절. 건축주가 얻을 수 있는 5가지 효과
- 시공 품질 향상 – 설계자의 의도대로 구현
- 비용 절감 – 과잉 공사·불필요한 공사 제거
- 일정 단축 – 공정 중 병목 조기 발견
- 공정 투명성 – 견적서, 자재, 인건비 항목 공개적 검토
- 갈등 최소화 – 감리와 CM 이중 관리로 분쟁 예방
제8절. 건축사의 CM, 법적 권한과 현실적 한계
- 건축사는 ‘감리자’로서 현장 관리 권한 있음
- 그러나 CM은 ‘계약으로 위임’해야 실질적 영향력 생김
- 감리와 CM의 차이점은 관리 범위와 계약 구조
- 현재 제도상 ‘의무화’는 안 되어 있어, 건축주의 인식과 의지 중요
제9절. 결론 – 건축사가 끝까지 함께하는 시스템이 필요하다
“설계는 건축주의 상상을 구체화하는 일이고,
시공은 그것을 현실로 만드는 일이다.
이 사이를 잇는 다리는 바로 ‘건설사업관리’다.”
건축주는 모든 것을 알 수 없지만,
설계자와 함께라면 믿고 갈 수 있다.
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