건축주 되기1강: 예산과 비용의 모든 것

건축주 대학 1강: 예산과 비용의 모든 것

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1. 공사비 구성의 이해

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▷ 직접공사비

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실제 시공에 직접 투입되는 비용

• 골조공사: 콘크리트, 철근 등

• 마감공사: 타일, 도장, 바닥재

• 설비공사: 전기, 통신, 위생, 소방

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▷ 간접공사비

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현장 운영과 법정의무에 따른 비용

• 가설공사(펜스, 전력 등), 소장·관리 인건비

• 4대보험: 산재, 고용, 건강보험, 국민연금

• 법정비용: 품질시험, 폐기물 처리, 산업안전관리비 등

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▶ 참고: 대한건설협회 공사원가 기준, LH CM 매뉴얼

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2. 건설사업관리(CM) 프로세스

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직접 시공관리에 부담을 느끼는 건축주를 위한 관리 체계

• 기획단계: 예산, 프로그램 정리

• 설계단계: 설계자 선정, VE 설계검토

• 입찰단계: 시공사 선정 및 가격협상

• 시공단계: 일정·품질·비용 통제

• 준공 이후: 하자보수 및 관리 인계

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장점: 전문성 확보 + 시공 리스크 분산

단점: 수수료 발생, 관리기관 필요

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3. “평당 얼마?”는 정답이 아니다

• 평당 공사비: 700만~1,500만 원

• 2층 단독주택(30평): 평균 총공사비 2.5억~4억 원

• ‘평당 가격’에는 빠지는 항목들 → 별도예산 필요

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추가 발생비용(실제 총비용에 포함)

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① 토목비: 경사·지하 굴착, 옹벽 등 (수천만~억 단위)

② 설비 인입비: 전기·가스·상하수도, 변압기 설치 등

③ 조경 및 부대공사: 담장, 데크, 조명, 우수처리시설 등

④ 행정비용: 개발행위허가, 도로점용료, 수도분담금 등

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▶ 참고: 건축비 예측 시스템(건설기술연구원), 서울시 표준건축비, 한전·도시가스공사 인입 매뉴얼

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4. 비용 최적화 전략: 건축비 절감 노하우

• 표준 평면 사용: 복잡한 구조 피하기

• 단순 구조: 기초·골조 공사비 절감

• 국산 마감재 선택: 예산 내 기능 유지

• 공장 제작요소 활용: 창호·계단 등 프리패브 시스템 도입

• 에너지 절감형 평면: 남향, 정방형 설계로 냉난방비 절감

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5. 실무 핵심 Tip

• ‘견적’은 총공사비가 아니다: 인입설비·조경·부대비용 별도 확인

• “설계·CM 수수료”도 비용: 총사업비의 7~15% 예상

• “4대보험·법정관리비” 누락 체크: 간접비 누락 유의

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